hölzernes Tiny House auf einem Anhänger auf einer Wiese

Tiny House mit weniger als 75m³? In Bayern auch ohne Tiny House Bauantrag!

Dank Artikel 57 Abs. 1 der bayerischen Bauordnung brauchen Bauvorhaben unter 75m³ Volumen keinen Bauantrag. Dieses Schlupfloch war die Rettung für unseren Tiny House Bauantrag!

Bauantrag #1 und #2 haben nicht gereicht

Der alte Bebauungsplan ist das Problem

In den ersten beiden Beiträgen zu unserem Tiny House Bauantrag in der Gemeinde und im Landratsamt berichten wir von unseren Erfahrungen beim Erstellen und Einreichen unserer Anträge. Unser erster Bauantrag in einem Baugebiet mit relativ liberalem Bebauungsplan wurde sowohl vom Stadtrat, als auch dem Landratsamt genehmigt. Als wir uns dann mit dem Eigentümer des Grundstücks nicht über die Details des Pachtvertrags einigen konnten, versuchten wir unser Glück auf einem anderen Grundstück. Dieses unterliegt leider einem wesentlich älteren, restriktiveren Bebauungsplan aus den 1970er Jahren. Hier erhielten wir eine Genehmigung vom Stadtrat, allerdings lehnte das Landratsamt unseren Antrag ab. Unser Haus hat nun einmal keine zwei Vollgeschosse, kein Satteldach und kann aufgrund der geringen Größe auch nicht in geschlossener Bauweise aufgestellt werden (das fordert der Bebauungsplan).

Man will keinen Präzedenzfall schaffen

Mit einer Genehmigung hätte das Landratsamt einen Präzedenzfall in Hallstadt geschaffen, auf den sich in Zukunft alle Bauherren berufen könnten, wenn sie mit ihrem Bauvorhaben vom Bebauungsplan abweichen wollen. Die Tatsache, dass unser Haus nur temporär dort stehen wird und beweglich ist, spielt hierbei keine Rolle. Befristete oder bedingte Baugenehmigungen gibt es (bisher) nicht. Wenn das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde eine rechtskräftige Genehmigung ausspricht, dann gilt diese für immer. Zwar schmerzte uns diese Entscheidung sehr, aber wir konnten die Beweggründe des Landratsamts nachvollziehen.

Im Nachhinein erfuhren wir, dass unser Antrag wohl bis in die oberste Ebene des Landratsamts eskaliert wurde. Dort beschäftigten sich Juristen mit unserem Antrag und konnten ihn rein rechtlich nicht genehmigen. Dort geht es nicht um persönliche Wünsche oder Neigungen, sondern um eine rein juristische Untersuchung. Das war immerhin ein schwacher Trost.

Mit dem dritten Antrag haben wir es geschafft

BayBO Artikel 57 - das Schlupfloch

Auch nach der Absage des Landratsamts gaben wir nicht auf. Ein letztes Schlupfloch hatten wir noch für unseren Tiny House Bauantrag: Die bayerische Bauordnung besagt, dass Bauvorhaben unter 75m³ Volumen von der Pflicht zum Bauantrag befreit sind (siehe BayBO Art. 57 Abs. 1 a)). Eigentlich ist der Artikel für Schuppen, Garagen & Co gedacht, aber es reicht auch für einen Tiny House Bauantrag. Leider gibt es diese Möglichkeit nur in Bayern. In unserem Artikel „Deutsches Baurecht für Tiny Houses“ ist eine Übersicht über die in Deutschland geltenden Vorschriften zu finden. Also war der letzte Plan, dass wir mit unserem Haus auf <75m³ kommen. Dann müsste das Landratsamt außen vor bleiben. Bei unserer ersten Anfrage beim Bauamt hierzu wurde uns zwar gesagt, dass sie lieber einen richtigen Bauantrag wollen, aber diese Option war ja schon geplatzt. Um unter diesen Wert zu kommen, entfernen wir zum Aufstellen die Räder und senken das Haus ab. Wir haben alles genau ausgerechnet und kommen am Ende auf 74,95m³ 😉. Zur Sicherheit haben wir unser Haus noch einmal selbst nachgemessen, bis dato hatten wir nur mit den Angaben des Herstellers gearbeitet.

Berechnung des Volumens

Unser Haus hat die Außenmaße 7,90 x 2,53m x 4,00m (LxBxH) auf einem 7,80m langen Anhänger. Mit einer Dachneigung von 7° haben wir einen Höhenunterschied von 0,30m zwischen hoher und niedriger Seite. Für die Berechnung des Volumens müssen wir bei der Höhe den halben Höhenunterschied abziehen. So erhält man die Höhe in der Mitte des Hauses. Diese benötigen wir zum Berechnen des Volumens: 7,9m x 2,53m x (4m – (0,3m / 2)) = 7,9m x 2,53m x 3,85m = 76,95m³. Das ist mehr als 75m³, aber Länge und Breite sind nicht zu verändern. Also müssen wir runter.

Nun müssen wir natürlich noch wissen, wie weit wir das Haus absenken müssen, um auf ein Volumen unter 75m³ zu kommen. 75m³ = 7,9m x 2,53m x ??? –> 75m³ / 7,9m / 2,53m = 3,75m. Die mittlere Höhe darf also maximal 3,75m sein, die höchste Stelle damit 3,90m. Also müssen wir unser Haus um mindestens 10cm absenken.

WICHTIG: Beim Berechnen des Volumens wird der Raum unter dem Haus mitgerechnet!!

 

Antrag auf isolierte Befreiung

Nun mussten wir nur noch einen Antrag auf isolierte Befreiung vom Bebauungsplan stellen. Dies war bei unseren letzten Versuchen am Tiny House Bauantrag durch den Stadtrat immer genehmigt worden. Die Unterlagen für diesen Antrag kann man sogar selbst ausfüllen und benötigt keinen Architekten, wie es für einem Bauantrag notwendig ist. Mittlerweile hatten wir ein wenig Erfahrung und bereiteten die benötigten Unterlagen vor. Das notwendige Formular erhielten wir vom Bauamt der Stadt Hallstadt. Zum ausgefüllten Antrag sollte man einige Anlagen beilegen. Das waren bei uns die Folgenden: Lageplan mit Position und Bemaßung (inkl. Grundriss), Schnitte und Außenansichten, Eine Baubeschreibung, Die Berechnung der Grundflächenzahl bzw. Geschossflächenzahl und eine Volumen- und Flächenberechnung. Das klingt jetzt erst einmal sehr viel, aber jedes Dokument für sich ist recht einfach herzustellen.
Soll ich auf die benötigten Unterlagen in einem zukünftigen Beitrag noch genauer eingehen? Wenn ja, kommentiert das gerne unter diesen Beitrag, dann werde ich das einmal machen und meine Dokumente zur Verfügung stellen.

Nach dem Einreichen des Antrags lag unser Schicksal in den Händen des Stadtrats, der über die Genehmigung entscheiden musste. Die Mitarbeiter des Bauamts machten uns keine große Hoffnung. Sie sahen die Gefahr, dass unser Antrag auch so einen Präzedenzfall schaffen würde, der in Zukunft zu Problemen für die Stadt führen könnte. Der Besitzer unseres Grundstücks hingegen war sehr optimistisch, dass das alles klappen müsste. Und so waren wir dann endgültig verunsichert.

Tag der Entscheidung - die Stadtratsitzung

Der Tag der Stadtratssitzung war endlich gekommen und mit flauem Gefühl im Magen betraten wir den Sitzungssaal. Glücklicherweise waren wir bereits der dritte Antrag auf der Tagesordnung. Der Bürgermeister stellte unseren Antrag vor und fügt am Ende sogar noch hinzu, dass er unseren Ansatz gut findet und uns in unserem Vorhaben unterstützen würde. In der folgenden Diskussion unter den Stadträten wurde sehr bald klar, dass es einige Spannung zwischen der Gemeinde und dem Landratsamt gibt und dass die Stadträte nicht verstehen können, warum das Landratsamt unseren letzten Antrag abgelehnt hat. Alle Wortmeldungen waren unserem Tiny House Bauantrag gegenüber positiv, einige fragten sogar, warum man es uns mit unserem Tiny House überhaupt so schwer machen müsse.

Der Hinweis der Verwaltung auf das Risiko eines Präzedenzfalls wurde glücklicherweise nicht beachtet und die finale Abstimmung brachte ein klares 10:1 Ergebnis zu unseren Gunsten. In diesem Moment fiel solch eine große Last von uns ab und wir konnten beide einfach nur dümmlich grinsen. Nun war es nämlich nicht mehr die Frage ob wir in unser Tiny House einziehen können, sondern wann dies geschehen würde. Daheim angekommen haben wir auf unseren Sieg angestoßen und ein wenig gefeiert, dass wir diese Hürde nun endlich überwunden haben: Wir haben ein Grundstück UND einen genehmigten Antrag auf isolierte Befreiung für unser Tiny House. 😍

Ein junges Paar stößt mit einer Dose Sekt am Bahnhof an und blickt euphorisch in die Kamera

Nach der erfolgreichen Stadtratssitzung auf dem Weg nach Hause haben wir direkt mit einer kleinen Dose Prosecco auf unseren Triumph über die Bürokratie angestoßen! 🥂

Von da an haben wir nur noch auf den schriftlichen Bescheid des Bauamts warten müssen, damit wir mit dem Verlegen unserer Anschlüsse weitermachen können. Zu unseren Anschlüssen werde ich noch einen weiteren Artikel schreiben, sobald diese fertig sind. Hier findest du diesen Beitrag: COMING SOON

TIPP: Mit dem Erhalt der (Bau-)Genehmigung sollte man direkt den Antrag auf Entwässerung beim Bauamt einreichen. Hier geht es um den genauen Aufbau, die Lage und einige andere technische Details eurer zukünftigen Abwasserleitungen. Der Antrag muss offiziell genehmigt sein, bevor man mit dem Verlegen des Abwassers beginnen darf. Wir haben das nicht getan und später unnötigen Ärger damit gehabt.

Hoffentlich hilft unsere Erfahrung dem einen oder anderen weiter. Leider gibt es diese Regelung nur in Bayern, in allen anderen Bundesländern wird man um einen Bauantrag wohl nicht herumkommen. Hast du Fragen zum Prozess oder unserer Erfahrung? Hast du eine Rückmeldung zu unserem Beitrag? Wir freuen uns, von dir zu hören, kontaktiere uns gerne direkt oder hinterlasse uns einen Kommentar unter diesem Beitrag.

tiny Grüße

Jonas

4 Gedanken zu „Tiny House mit weniger als 75m³? In Bayern auch ohne Tiny House Bauantrag!“

  1. Hallöchen, Danke für euren wertvollen Beitrag. Den Antrag auf Entwässerung muss ich aber nur stellen, wenn ich plane an das städtische Netz angeschlossen zu werden? Wenn ich autark wie bei Ownhome unterwegs sein will sollte es ohne gehen?
    Linke zu Ownhome:https://www.youtube.com/watch?v=DO8ph1olm_w&t=1s

    Euer Beitrag ist ja vom Sommer. War es am Ende so, dass ihr die Erhalt der (Bau-)Genehmigung bekommen habt? Also außer diesen Antrag auf isolierte Befreiung wegen BayBO Art 57 1a brauchtet ihr keine weitere behördliche Freigabe?

    Liebe Grüße Anika

    1. Hey Anika,

      danke für deine liebe Nachricht und den Hinweis auf den Link, das Video ist sehr interessant.

      Wenn es um das Thema Anträge und Genehmigungen geht, gibt es unserer Erfahrung nach leider bisher kaum allgemeingültige Aussagen. Wenn du kein Abwasser abführen musst, könnte es auch sein, dass du keinen Entwässerungsantrag stellen musst. In unserem Fall war der Entwässerungsantrag allerdings notwendig, um einen Wasserzähler und mit diesem den Anschluss an die städtische Wasserversorgung zu erhalten. Hier würde ich einmal direkt beim Bauamt deiner Stadt bzw. Gemeinde nachfragen und dich nach den lokalen Möglichkeiten erkundigen.

      Unser zweiter vollständiger Bauantrag war ja leider vom Landratsamt aufgrund von zu großen Abweichungen vom Bebauungsplan abgelehnt worden, aber unser Antrag auf isolierte Befreiung bei der Gemeinde war am Ende erfolgreich. Wir haben nach der Genehmigung unseres Antrags auf isolierte Befreiung keinen weiteren (Bau-)Antrag benötigt. Ich muss aber dazu sagen, dass wir für ein anderes Grundstück bereits einen Bauantrag eingereicht hatten, der sowohl von der Gemeinde, als auch vom Landratsamt genehmigt worden war. Dies war in einem Gebiet mit einem weniger strikten Bebauungsplan, da sind wir uns am Ende nur mit dem Eigentümer des Grundstücks hinsichtlich des Pachtvertrags nicht einig geworden.
      Das bedeutet also, dass die Gemeinde wusste, dass unser Haus grundsätzlich auch vom Landratsamt genehmigungsfähig war, was die Entscheidung u.U. vereinfacht hat.
      Bereits vor unserem ersten Bauantrag hatten wir beim Bauamt nachgefragt, ob ein Antrag auf isolierte Befreiung mit Bezug auf Art 57 BayBO nicht reichen würde. Da wurde uns noch gesagt, dass wir besser einen vollständigen Antrag einreichen sollen.

      Lange Rede, kurzer Sinn: Melde dich am besten direkt beim zuständigen Bauamt und erkundige dich dort. In unserer Gemeinde war man Tiny Houses gegenüber offen und wir wurden unterstützt. Wenn sich eine Gemeinde gegen Tiny Houses wehren möchte, werden sie wohl wahrscheinlich auch einen Weg finden, keinen Antrag zu erteilen.

      Ich hoffe, dass meine Ausführung hilfreich für dich ist und ich deine Fragen beantworten konnte. 🙂

      tiny Grüße
      Jonas

  2. Oh wow! Was für ein interessanter Beitrag!

    Ich stehe genau vor diesem Thema und würde gerne zwei Tiny Häuser bauen in einem Gebiet mit einem Bebauungsplan aus den 70ern.

    Habt ihr denn Fotos von dem fertigen Ergebnis und was hat euch das insgesamt mit auskoffern etc. gekostet?

    Liebe Grüße,
    Jennifer

    1. Hey Jennifer,

      wir freuen uns, dass du unseren Beitrag hilfreich findest! 🙂

      Unser Haus sieht mit der neuen Terrasse jetzt so aus.
      Unser Tiny House mit unserer freistehenden Terrasse davor

      Hinter unserem Tiny House haben wir noch einen Schuppen stehen, in dem Werkzeug, Fahrräder und der Rasenmäher wohnen.

      Unser Haus hat im ganzen ca. 30.000€ zu bauen gekostet (haben aber auch selbst gebaut, bauen lassen wären wohl ca. 10.000€ mehr gewesen in 2019). Mit allen Möbeln, Einrichtung, Terrasse, Gartenhaus und Anschlüssen (von denen wir auch fast alles selbst verlegt haben) kommen wir so ca. auf 55.000 – 60.000€. Aber wie gesagt, eigentlich alles selbst gemacht, was man selbst machen kann.

      Auskoffern haben wir nicht einmal gemacht, wir haben hier extrem festen Lehmboden.

      Hat dir das irgendwie weitergeholfen?

      tiny Grüße
      Jonas

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